Mettre son logement en location

Différents dispositifs existent en fonction de votre achat : soit vous investissez dans le neuf, soit vous investissez dans l’ancien. 

Investir dans le neuf

Le Pinel 
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », vise les opérations réalisées entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans les zones tendues (A, Abis et B1), les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif, les logements situés dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une convention « cœur de ville ».

Pour savoir si votre commune est éligible au dispositif, n’hésitez pas à consulter ce site. 

Depuis le 1^er Janvier 2021, le dispositif concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs qu’il s’agisse d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que des logements que le contribuable fait construire. 
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans.  

• En 2023, le taux de réduction d’impôt est de 10,5 % pour un engagement de location de six ans, de 15 % pour un engagement de location de neuf ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
• En 2024, le taux de réduction d’impôt est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Bon à savoir ! 

• L’investissement en loi Pinel s’applique à deux logements maximum par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m² de surface habitable.
• Le logement mis en location au titre de la loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être non meublé. 

En parallèle, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi. Le loyer pratiqué est plafonné.

Le Pinel +

Les conditions principales pour bénéficier du Pinel + ne changent pas à savoir :  

• Logement situé dans un bâtiment collectif
• Plafonnement du loyer et des revenus du locataire
• Niveau global de performance énergétique minimal
• Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande
• Durée initiale du bail de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant. 
• Les avantages fiscaux sont ceux du Pinel (classique) avant 2023, soit un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Pour pouvoir bénéficier du Pinel +, vous devez acheter un logement neuf : 

• Situé dans un Quartier Prioritaire de la Ville (QPV).

Ou 

• Qui respecte un niveau de qualité, notamment en matière de critères d’usage et environnementaux. (décret du 17 mars 2022). Ainsi le logement devra respecter une surface habitable minimale ( 28 m² pour un T1 ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 ; 96 m² pour un T5), comporter des espaces extérieurs privatifs (3 m² pour un T1 ou T2 ; 5 m² pour un T3 ; 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5) et à partir du T3 avoir une ouverture sur l’extérieur sur au moins deux orientations différentes. Concernant, le niveau de performance énergétique et environnementale, il devra être supérieur à la règlementation en vigueur (règlementation environnementale 2020 qui entrera en vigueur en 2025) et pour les logements acquis en 2024, ils devront atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). 

Pour en savoir plus : 
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/reduction-dimpot-pinel/
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Investir dans l’ancien

Loc'avantages

Loc'avantages remplace depuis le 1^er janvier 2022  l'ancien dispositif d'investissement locatif appelé "Louer abordable". Ce dispositif de l'Etat permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôts importante s'ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions. Pour en savoir plus, consulter le dossier d'information édité par le Ministère du Logement.

Le Denormandie

Retrouvez toute l’info sur le dispositif Denormandie ici.

Pour en savoir plus : 
https://www.economie.gouv.fr/cedef/denormandie-investissement-locatif
https://www.anil.org/investissement-locatif-ancien-denormandie/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011

Le Malraux

Le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour la rénovation d’un immeuble ancien situé dans certains quartiers de la ville de Caen concernés par le Site Patrimonial Remarquable (SPR). Les travaux doivent être contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France et doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble. 
Les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt sont prises en compte dans un plafond de 400 000 € sur une durée de 4 ans au maximum, pour les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée depuis le 1er janvier 2017. Pour information, la réduction d'impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.
Pour les immeubles situés dans le SPR de Caen couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou pour les immeubles situés sur le territoire de Caen la mer et dont les travaux sont déclarés d’utilité publique, la réduction d’impôt est de 22% du montant des dépenses éligibles.

Le bail

C’est le contrat de location entre vous (propriétaire) et votre locataire. Il doit être écrit. 
Deux possibilités pour établir un bail entre vous et votre locataire : 

• Il peut être établi directement avec votre futur locataire : il s’agit d’un acte sous signature privé. Vous pouvez éventuellement le réaliser avec l'aide d'un professionnel de l’immobilier. Important ! Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie.
• Autre solution : établir un bail devant un notaire. Il s’agit alors d’un acte authentique, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire. 

A noter : depuis le 1^er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements vides ou meublés doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015. 

Le bail type contient des clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.

Des clauses obligatoires : 

• Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
• Le nom et la dénomination du locataire ;
• La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
• La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
• La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ; 
• L'énumération des parties communes ;
• La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
• Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
• Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
• Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à un mois de loyer sans les charges non révisable) ;
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

La durée du bail

Dans le cadre d’un bien loué vide :

• Si vous louez votre bien en tant que personne physique ou particulier, la durée minimale du bail est de trois ans.
• Elle est de six ans si vous louez en tant que personne morale (société ou une compagnie d'assurance).

La durée de location d’un bien meublé est d’un an minimum. 

L’état des lieux

L’état des lieux est un document important puisqu’il va décrire l’état du logement que vous souhaitez mettre en location. Vous devez donc l’établir à l’arrivée de votre futur locataire, de manière précise, exhaustive. Avec votre futur locataire, vous devez constater par écrit l’état du logement. Cette opération se réalise aussi lors de la sortie des lieux. Vous pouvez éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Pour être valable, vous devrez, avec votre locataire, signer l’état des lieux. 

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs

Votre locataire doit vous fournir une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion, …). 

Les diagnostics techniques

Plusieurs diagnostics dits « techniques » doivent être réalisés et remis à votre locataire : 

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Un constat de risque d'exposition au plomb ;
• Un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de votre ADIL) ;
• Un état relatif à l’amiante ;
• Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans (depuis le 1^er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er janvier 1975 et depuis le 1^er janvier 2018 pour les autres immeubles) ;
• Une information relative au plan d’exposition au bruit des aérodromes (depuis le 1^er juin 2020, si le logement est situé dans une zone de bruit définit par un Plan d’exposition au bruit).

La notice d’information

Depuis le 1^er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).

Les loyers dans le secteur privé sont librement fixés par le propriétaire bailleur. 
Cependant, dans certaines communes situées en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique. Aussi, vérifiez bien la zone dans laquelle se situe votre logement.

En zone détendue, pour fixer le niveau de loyer du bien que vous souhaitez mettre en location, nous vous conseillons d’étudier les loyers pratiqués pour un bien similaire au votre. N’hésitez pas à consulter les sites internet d’annonces spécialisés.
D’autres paramètres sont aussi à prendre en compte : le remboursement d’un éventuel prêt immobilier, la fiscalité liée à vos revenus fonciers… 

Vous pouvez également vous rendre sur le site clameur.fr
CLAMEUR, acronyme de Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux, est une association régie par la loi du 1er juillet 1901 qui vous permet de connaitre les tendances du marché dans la ville où est situé votre bien. 

Attention !
Si votre bien fait l’objet d’un dispositif de défiscalisation / d’avantage fiscal (Pinel, Denormandie, Conventionnement Anah), vous devez respecter un montant de loyer encadré réglementairement en fonction de la zone dans laquelle se situe votre logement (Zone B1, B2, C)

Zone B1, B2, C, c'est quoi ? Pour connaître la zone de sa commune, c'est ici

Vous êtes propriétaire et vous ne savez pas si vous devez louer votre logement nu ou meublé, voici quelques conseils. 

Certaines règles sont différentes entre un bail d'un logement vide et un bail de logement meublé, notamment en ce qui concerne la durée du bail, le dépôt de garantie, le congé (préavis) et l'ameublement du logement.
Un logement meublé est un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement. La liste des éléments d'ameublement définissant un logement meublé est fixée réglementairement (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé). 

Attention ! La liste des éléments d'ameublement définissant le logement meublé diffère selon la date de signature du bail (bail signé après août 2015 ou avant septembre 2015)

Les principales différences entre un logement vide et un logement meublé : 
 

* possibilité d’un délai plus court sous réserve de motifs définis par la loi : article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et délai d'un mois pour les logements situés en zone tendue.
Attention, dans le cadre d’un bail mobilité, les règles sont différentes

Du point de vue fiscal, il existe également des particularités : 

Les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers alors que les loyers tirés de la location meublée, en tant que loueur en meublé non professionnel, rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous possédez un appartement ou une maison que vous louez vide, vous devez déclarer les loyers que vous avez reçus. Les revenus de location non meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu. Les règles diffèrent selon le montant de ces revenus (inférieurs ou supérieurs à 15 000 €). 

• Si vous avez des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier. Vous devrez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus. Le service des impôts appliquera un abattement forfaitaire de 30 %. Les travaux et charges ne pourront pas être déduits.
• Si vous avez des revenus locatifs supérieurs à 15 000 €, vous devrez déclarer votre revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l'année) après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Retrouver toutes les informations ici.

Si vous possédez un appartement ou une maison que vous louez en meublé, vous devez déclarer les revenus que vous avez tirés de la location de locaux en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). 
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une des conditions suivantes est remplie :

• Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 €
• Les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC...)

En fonction des revenus locatifs dégagés, vous pouvez choisir entre un régime micro-BIC et le régime d'imposition dit de bénéfice réel. 

• Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € (en 2020), par défaut, c'est le régime micro-BIC qui s'applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.
• Si vos recettes annuelles perçus en 2020 sont supérieures à 72 600 €, le régime dit de bénéfice réel (qui peut être le régime réel simplifié ou le régime réel normal) s'applique. Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus

Retrouver toutes les informations ici.

Etre propriétaire bailleur, c’est un métier ! 

Autrement dit, lorsque vous louez votre logement, vous vous engagez à remplir certaines obligations telles que fournir à votre locataire un logement en bon état, lui assurer la tranquillité, lui transmettre les quittances de loyer, …

Fournir un logement en bon état

Le logement que vous souhaitez mettre en location doit répondre aux critères de décence. Il doit être en bon état de fonctionnement. 
Un logement décent doit : 

• Etre doté d’une surface habitable minimum. Le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale. Cette pièce principale doit avoir soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.
• Etre sécurisé pour ne pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Le gros œuvre, les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, escaliers, loggias, balcons) doivent être en bon état. La présence de fenêtre offrant un éclairement naturel est indispensable.  
• Etre doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation. Des équipements de chauffage, une installation d’eau potable, une évacuation des eaux usées, une installation sanitaire ou encore électriques doivent être présents.
• Répondre à des critères de performance énergétique : Depuis le 1^er janvier 2023, la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an doit être inférieure à 450 kilowattheures. En métropole, à compter du 1^er janvier 2025, le niveau de performance du logement, indiqué par l’étiquette énergétique inscrite dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE), devra être compris dans une certaine catégorie et selon un calendrier défini : 
  - à compter du 1^er janvier 2025, entre les classes A et F ; 
  - à compter du 1^er janvier 2028, entre les classes A et E ; 
  - à compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D. 
• Ne pas être infesté d’espèces nuisibles ou parasites.

En cours de bail, vous devrez réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état du logement que vous louez à votre locataire. Ci-après, des exemples de réparations qui seront à votre charge : 
•    Panne de chauffe-eau ;
•    Soutènement d’une poutre qui menace de rompre ;
•    Réparation de la robinetterie défectueuse ;
•    …
 

La garantie ou caution physique

Le cautionnement est un contrat écrit par lequel une personne appelée la caution s’engage auprès du bailleur à payer à la place du locataire si celui-ci ne peut remplir ses engagements. 
Il existe 2 types de caution :

• La caution simple qui vous permet de faire appel à la caution uniquement si votre locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
• La caution solidaire qui vous permet de faire appel directement à la caution dès le 1^er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. 

En tant que propriétaire bailleur, si vous êtes une personne physique ou une société civile familiale, vous ne pouvez pas exiger un cautionnement si vous avez déjà souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés ou tout autre forme de garantie. Vous pouvez cumuler les garanties, seulement si votre locataire est étudiant ou apprenti.

Pour être acceptée, la caution doit vous fournir un certain nombre de documents justificatifs prouvant qu'elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire. La liste des documents que vous pouvez demander est fixée par la réglementation (décret du 5.11.15)
La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous signature privée ou par acte authentique. Vous devez remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

En cas d'impayés, la procédure est différente en fonction du type de caution choisie. 

• Si vous avez opté pour une caution simple, vous devez d’abord vous adresser à votre locataire en lui envoyant un commandement de payer et une copie devra être également transmise à la caution. 
• Si le locataire ne paie pas ses dettes, alors vous pouvez vous adresser à la caution. Si vous avez opté pour la caution solidaire, vous pouvez vous retourner directement vers la caution. 

Pour en savoir plus : 
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267

Visale et Louer pour l’emploi

La garantie Visale est un service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement. Ce dernier se porte garant gratuitement pour couvrir les loyers impayés et les dégradations locatives. Il couvre toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayées. L’ensemble des démarches s’effectue en ligne.
Pour bénéficier de ce dispositif, vous pouvez louer votre logement vide ou meublé. Il doit être décent et constituer la résidence principale du locataire (sauf si bail mobilité). 
Le loyer, charges comprises, doit être au maximum de 1 300€ sur le territoire de Caen la mer. Le logement ne doit pas être couvert par d’autres garanties telles que personne physique ou assurance. Vous ne pouvez pas bénéficier de ce dispositif si vous louez votre logement à un membre de votre famille. 

Vous devez vous inscrire en ligne avant la signature du bail et créer votre espace personnel. Le locataire doit au préalable avoir obtenu un visa avec un numéro unique auprès de Visale. 
Votre locataire doit remplir une des conditions suivantes : 

• Avoir entre 18 et 30 ans ;
• Être salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé ou agricole et soit être embauché depuis moins de 6 mois, soit gagner jusqu’à 1500 euros par mois, soit être en mobilité professionnelle, soit être en possession d’une promesse d’embauche de moins de trois mois ; 
• Etre éligible au bail mobilité ;
• Etre logé par un organisme d’intermédiation locative.

En cas d’impayés de loyers, le loyer est versé par Action logement. Ce dernier se retournera auprès de votre locataire pour récupérer les sommes dues. 

Louer pour l’emploi est un dispositif d’Action logement disponible sur Caen la mer. Il permet de protéger et de sécuriser votre investissement locatif, de trouver facilement un locataire ou encore de sécuriser vos revenus locatifs et de rénover votre bien. 
Deux packs peuvent vous être proposés : le pack sécurisation et le pack rénovation. 

En cas d’impayés, le contrat de cautionnement Visale rembourse les loyers non payés dès le 1^er euro impayé déclaré et vous êtes indemnisé des loyers jusqu’à 36 mois de loyers garantis, charges comprises. Action Logement se charge aussi de recouvrer la créance auprès de votre locataire et d’engager, éventuellement, la clause résolutoire ou la résiliation du bail.
Vous êtes également couverts en cas de dégradation locative, jusqu’à 8 000 € de travaux de remise en état de votre logement si vous louez un logement vide et jusqu’à 3 000 € s’il s’agit d’une location meublée. 

Fond de Solidarité pour le Logement (FSL)

Le Fond de Solidarité pour le Logement, géré par le Département du Calvados, permet de faciliter l’accès et le maintien dans des logements locatifs privés et publics pour les familles les plus démunies. 
Il peut prendre partiellement en charge les dépenses liées aux frais d'accès comme le dépôt de garantie, le premier mois de loyer, les frais d'agence et d'assurance et apporter des garanties de paiement des loyers.
Cette aide dépend des ressources de vos locataires : quotient familial inférieur à 987 euros pour une personne seule et 587 euros pour les familles. 
Le dossier complet doit être adressé au Fond de Solidarité pour le Logement avant l’entrée dans les lieux, et comprendre certaines pièces relatives au logement notamment le DPE (Diagnostic de Performance Energétique). 
Votre futur locataire doit se rapprocher d’un travailleur social afin que ce dernier puisse faire la demande de garantie de paiement des loyers. 
L'attribution d'une aide du FSL n'est pas systématique. L'aide peut notamment être refusée lorsque le montant du loyer et des charges est jugé trop élevé par rapport aux ressources du foyer.

Pour en savoir plus : 
https://www.calvados.fr/contents/fiche/fiches-aide--services/aides-financieres-a-lacces-a-un.html
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1334

L’assurance privée

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez vous protéger contre les impayés de loyers grâce à une assurance, comme la Garantie Loyers Impayés (GLI).
L’étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d’assurance. L’assurance loyers impayés permet le remboursement des pertes pécuniaires consécutives au non-paiement des loyers et charges, des indemnités d’occupation mises à la charge du locataire et des frais de contentieux et de recouvrement. Il est également possible de garantir le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement, de vacance de location.

Les conditions d’indemnisation varient en fonction des contrats, il faut être vigilent sur les points suivant : hauteur de couverture du montant des loyers et charges, délai d’indemnisation (12 à 24 mois), plafond de garantie, franchise (un à deux mois de loyers). Lorsque vous souscrivez une assurance "loyers impayés", vous ne pouvez pas exiger en plus un cautionnement (sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti).

Pour en savoir plus : 
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/

L’intermédiation locative

Afin de sécuriser votre bien, vous pouvez également choisir l’intermédiation locative.   

Pour mettre votre bien en location, plusieurs solutions s’offrent à vous : 

• De particulier à particulier ;
• Par le biais d’agences immobilières ou gestionnaires ;
• Par le biais de l’intermédiation locative. 

De particulier à particulier :

Vous pouvez décider de gérer vous-même votre logement. Sachez cependant que vous devrez vous conformer à la législation et proposer un logement décent. Vous devrez :

• Choisir vous-même votre locataire ;
• Assurer la gestion locative de votre bien pendant toute la location ;
• Réaliser l’ensemble des formalités administratives (rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux, établissement des quittances de loyer…). 
• Vous devez donc avoir du temps à consacrer à la gestion de votre bien. L’avantage de cette solution est qu’elle est gratuite.

Retrouvez davantage d’informations sur la rédaction du bail ici 

Une question sur la garantie locative ou la caution physique, consulter ci-dessous la rubrique « Comment sécuriser mon investissement locatif ? ».

Les agences immobilières et gestionnaires : 

Pour gagner du temps, ou encore pour éviter certaines formalités administratives, il est possible de faire appel à un intermédiaire comme une agence immobilière ou un gestionnaire. 
Choisir de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière ou un professionnel de l’immobilier, c’est choisir une solution « clés en main ». En effet, l’agence s’occupe de tout : rédaction et diffusion de l’annonce, gestion des visites, signature du bail, établissement des quittances et relance des paiements… Cependant cette solution n’est pas gratuite.

Vous souhaitez que votre investissement locatif soit rentable et vous souhaitez aussi louer de manière solidaire, plusieurs dispositifs ouvrent droits à des réductions fiscales : 

• Loc'avantages
• Le Denormandie (dans l’ancien)
• Le Pinel (dans le neuf)

Loc'avantages

Loc'avantages remplace depuis le 1^er janvier 2022  l'ancien dispositif d'investissement locatif appelé "Louer abordable". Ce dispositif de l'Etat permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôts importante s'ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions. 
Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez obligatoirement signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et louer votre bien pendant 6 ans à un locataire sous plafonds de ressources.

Votre logement devra également respecter un certain niveau de performance énergétique et justifier : 

• soit d'une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m2/an ;
• soit d’une étiquette E minimum du Diagnostic de performance énergétique (DPE).

A compter du 1^er janvier 2028, pour les nouveaux contrats, le contribuable devra justifier d’une étiquette D minimum. 

Vous avez le choix entre trois niveaux de loyer calculés en appliquant une décote au loyer de marché observé localement, de -15% à -45%. 
En fonction du loyer pratiqué, vous pourrez prétendre à un taux de réduction d’impôt allant de 15 à 35 % et si vous optez pour l’intermédiation locative, votre taux de réduction d’impôt sera majorée et pourra aller de 20 à 65%. 

Bon à savoir : 

• Si vous optez pour l’intermédiation locative avec un niveau de loyer Loc 2 et Loc 3, vous pouvez bénéficier d’une prime de 1000 euros si vous choisissez la location/sous location ou une prime de 2000 euros si vous optez pour le mandat de gestion. La prime est majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².
• Si votre logement nécessite des travaux de rénovation, vous pouvez également bénéficier d’aides financières de l’Anah et de Caen la mer. 

Pour en savoir plus :

Présentation de Loc'Avantages (anah.fr)
Dispositif Loc’Avantages (anil.org)

Le Denormandie (dans l’ancien)

Le dispositif Denormandie vise à encourager la réhabilitation d’anciens logements ou d’anciens bâtiments à destination du marché locatif et concerne les biens rénovés jusqu’au 31 décembre 2023. Il vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux si vous achetez un logement ancien pour le réhabiliter puis le louer à un prix abordable pour des ménages modestes.  
Pour pouvoir bénéficier du dispositif, vous devez : 

• Acheter un logement ou un local à transformer en logement (bureaux, hangar…), dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les villes qui mettent en place une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) comme les villes de Caen, Ouistreham et Thue et Mue ; 
• Effectuer des travaux par un professionnel RGE, qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière.). Ces travaux doivent soit améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % (30 % en habitat individuel), soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude, 
• Mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération qui varie de 12 à 21 % en fonction de la durée de la mise en location du bien. 

Le plafond des dépenses totales pris en charge est de 300 000 € ou 5500 € par m².  

Pour en savoir plus : 
https://www.economie.gouv.fr/cedef/denormandie-investissement-locatif
https://www.anil.org/investissement-locatif-ancien-denormandie/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011

Le Pinel 

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit « Pinel », vise les opérations réalisées entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 dans les zones tendues (A, Abis et B1), les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif, les logements situés dans les communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une convention « cœur de ville ».

Pour savoir si votre commune est éligible au dispositif, n’hésitez pas à consulter ce site. 
Depuis le 1er Janvier 2021, le dispositif concerne les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs qu’il s’agisse d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que des logements que le contribuable fait construire. 
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôts. Le propriétaire bailleur s’engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans.  À l’issue de la période d’engagement de location initiale (6 ou 9 ans), le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

• En 2023, le taux de réduction d’impôt est de 10,5 % pour un engagement de location de six ans, de 15 % pour un engagement de location de neuf ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
• En 2024, le taux de réduction d’impôt est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

L’investissement en loi Pinel s’applique à deux logements maximum par an et est limité par un plafond de 300 000 € d’investissement par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable.
Le logement mis en location au titre de la loi Pinel doit constituer la résidence principale du locataire et être non meublé. Il permet également depuis le 1er janvier 2015, de louer à un ascendant ou descendant. 
En parallèle, le revenu fiscal annuel du locataire ne doit pas excéder certains plafonds fixés par la loi. Le loyer pratiqué est plafonné. 

Pour en savoir plus : 
https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14583
https://www.anil.org/votre-projet/vous-achetez-vous-construisez/investissement-locatif/reduction-dimpot-pinel/

Vous êtes propriétaire bailleur et vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration de votre ou vos biens locatifs ? Avant de vous lancer, prenez contact avec un conseiller France rénov' de la Maison de l’habitat Caen la mer  au 02.31.38.31.38 / maison.habitat@caenlamer.fr

La rénovation des logements mis en location bénéficie directement à vos locataires (confort dans le logement, maîtrise des charges locatives…) et participe aussi à la valorisation de votre patrimoine locatif et peut augmenter les chances de louer votre bien. Plusieurs aides financières (nationales et locales) et fiscales peuvent être mobilisées pour réaliser ces travaux de rénovation / amélioration. Attention certaines ne sont pas cumulables entre-elles !

MaPrimeRénov’

Depuis le 1^er juillet 2021, MaPrimeRénov’ devient accessible à tous les propriétaires bailleurs, sans conditions de ressources. Il s’agit d’une aide forfaitaire par poste de travaux, dégressive suivant les revenus du propriétaire. MaPrimeRénov’ n’impose pas de plafonner les loyers mais ne permet pas de défiscaliser ses revenus locatifs. 
Vous devez toutefois vous engager à : 

• Réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• Encadrer l'augmentation du loyer en déduisant le montant de la prime du montant des travaux justifiant l'éventuelle réévaluation du loyer ;
• Informer votre / vos locataires de la réalisation de travaux financés par la prime et de la déduction du montant de cette prime de l'éventuelle revalorisation de loyer qui en découlerait ;
• Louer votre logement pour une période minimale de 5 ans au titre de résidence principale (à compter de la date du paiement de « MaPrimeRénov' » et non pas à la date de la prise d'effet du bail).

Bon à savoir !

• Vos plafonds de ressources sont appréciés en fonction de la localisation de votre résidence principale et de la composition de votre ménage, et non en fonction de la localisation du logement que vous louez ou de la composition du ménage de vos locataires. 

Loc’avantages

Loc'avantages remplace depuis le 1^er janvier 2022  l'ancien dispositif d'investissement locatif appelé "Louer abordable". 
En plus de la réduction fiscale, vous pouvez bénéficier d’aides financières pour réaliser vos travaux de rénovation dans le logement de plus de 15 ans que vous souhaitez mettre en location. Le montant des aides aux travaux varie en fonction du projet. Pour des travaux de réhabilitation, vous pouvez percevoir jusqu’à 28 000 euros et jusqu’à 15 000 euros pour des travaux de performance énergétique

Pour bénéficier de cette aide, vous devrez : 

• Signer une convention à loyer maîtrisé avec l’Anah et vous engager à louer votre logement pendant 6 ans à des locataires respectant certains plafonds de ressources
• Louer votre bien à un niveau de loyer plafonné (inférieur au prix du marché)
• Atteindre l’étiquette D du DPE après travaux. 

Plus d’informations sur le dispositif ici.

Bon à savoir !

• La communauté urbaine Caen la mer peut vous apporter une aide complémentaire à celle de l’Anah dans le cadre de Loc'avantages. 
• Les villes de Caen et de Ouistreham proposent des aides financières en complément des subventions de l’Anah et de Caen la mer. 
• Si vous optez pour l’intermédiation locative et en fonction du loyer proposé, vous pouvez bénéficier d’une prime de 1000 euros en cas de recours à la location / sous-location ou une prime de 2000 euros en cas de recours au mandat de gestion. La prime est majorée de 1000 euros si la surface de votre logement est inférieure ou égale à 40 m².
• Vous pouvez également bénéficier de primes en complément des aides aux travaux sous certaines conditions (1500 euros pour des travaux lourds, de réhabilitation de logement dégradé... et 2000 euros pour des travaux de sortie de passoires thermiques permettant de passer d’un logement étiquette F ou G à un logement étiquette D)

Le Bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation est un dispositif qui vous permet, en tant que propriétaire d’un bien à rénover, de le faire réhabiliter par un organisme agréé en vue de le louer à des ménages défavorisés. Cette structure peut être un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, une collectivité territoriale, un organisme de foncier solidaire ou un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365.2. Elle s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration dans votre logement et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations en vue de le louer à usage d’habitation pendant toute la durée du bail. Le bail à réhabilitation est conclu pour une durée minimale de douze ans. (Art L252-1 à L252-6 du CCH)

Le Denormandie

Le dispositif d’incitation fiscale dit « Denormandie » a pour objectif d’inciter les investisseurs à acheter et améliorer des logements anciens dans certaines villes. 
Sur le territoire de Caen la mer, la ville de Caen est éligible pour les opérations réalisées entre le 27 juillet 2020 et le 31 décembre 2023. Les communes de Ouistreham et de Thue et Mue sont éligibles pour les opérations réalisées entre le 23 juillet 2021 et le 31 décembre 2023. 

Travaux concernés :

• modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables
• réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces
• création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes
• sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

Bénéficiaires : 

Propriétaire bailleur, achetant un logement rénové ou à rénover 

Principales conditions à remplir : 

• Acheter un logement ou un local à transformer en logement à Caen ;
• s'engager à le mettre en location longue durée (6, 9 ou 12 ans). Effectuer des travaux dont le montant s'élève à 25 % du coût total de l’opération. Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros (achat + travaux).
• loyers pratiqués plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.

Le Chèque éco-énergie Normandie

La Région Normandie, à travers son dispositif « Chèque éco-énergie » aide les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation globale ou par étapes de leur maison individuelle de plus de 15 ans située en Normandie, compatibles avec l’atteinte du niveau BBC Rénovation. 
Plusieurs types de chèques sont proposés sous certaines conditions : chèque audit, chèques travaux, chèques travaux BBC.  

• Si vous souhaitez conventionner avec l’Anah, vous pouvez bénéficier de l’ensemble des aides de la Région. 
• Si vous ne souhaitez pas conventionner avec l’Anah, vous ressources seront prises en compte : 

- Si vos ressources sont inférieures à deux fois les plafonds « Ménages aux ressources modestes » de l’Anah, vous pouvez bénéficier de l’ensemble des chèques de la Région. 

- Si vos ressources sont situées entre 2 et 4 fois les plafonds « Ménages aux ressources modestes » de l’Anah, vous pouvez bénéficier uniquement des aides de la Région si vous réalisez une rénovation BBC et que le montant de vos travaux est supérieur à 70 000 euros.

- Si vos ressources sont supérieures à 4 fois les plafonds « Ménages aux ressources modestes » de l’Anah, vous pouvez bénéficier des aides de la Région uniquement si vous conventionnez avec l’Anah. 

Bon à savoir !

• Si un conventionnement Anah est choisi, vous devrez être accompagné par un opérateur Anah partenaire de la Maison de l’habitat Caen la mer (Soliha Normandie ou CDHAT). 
• La communauté urbaine Caen la mer peut vous apporter une aide complémentaire à celle de la Région Normandie. (sous certaines conditions)

Louer pour l’emploi (dispositif suspendu par Action logement)

Action logement propose aux propriétaires bailleurs louant un logement sur Caen la mer le dispositif Louer pour l’emploi. 
Principaux avantages : 

• Accès à des candidats certifiés
• Sécurisation des revenus locatifs (garantie Visale)
• Couverture des dégradations locatives
• Subvention et prêts pour la rénovation énergétique. 

Ainsi vous pouvez bénéficier jusqu’à 15 000 euros d’aides pour améliorer la performance énergétique de votre bien et jusqu’à 30 000 € d’emprunt à un taux de 1% pour financer vos travaux. 
En contrepartie de ces aides, vous devez vous engager à louer votre bien à un loyer plafonné pendant au moins 6 ans. 

Bon à savoir !
Les travaux devront être réalisés par des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et vous devrez justifier de l’intervention d’un opérateur assistance à maitrise d’ouvrage (AMO) pour la réalisation des travaux. 

TVA à taux réduit à 5,5% 

La TVA à taux réduit à 5,5 % s'applique aux travaux de rénovation énergétique, qu'il s'agisse de dépenses en faveur d'économie d'énergie, d'isolation thermique ou d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable. 
Retrouvez la liste complète des travaux éligibles à la TVA à 5,5%.

TVA à taux réduit à 10%

La TVA à taux réduit à 10 % concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ainsi que la fourniture de certains équipements.
Retrouvez la liste complète des travaux éligibles à la TVA à 10%

Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties

Certaines communes de la Communauté urbaine Caen la mer ont voté une exonération de 50 % de la taxe foncière communale pour les propriétaires qui réalisent des travaux permettant des économies d’énergie. Sur Caen la mer, il s’agit des communes de Caen, Ifs et Ouistreham Riva-Bella. 
Les travaux concernés sont l’acquisition de matériaux d’isolation thermique, appareils de régulation de chauffage, pompes à chaleur… 

Important : les coûts de main d’œuvre ne rentrent pas en compte !
Les principales conditions à remplir pour bénéficier pendant 3 ans de 50% d’exonération de la taxe foncière sur la part communale : 

• Etre propriétaire d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989
• Avoir réalisé 10 000€ de travaux l’année précédent votre demande ou 15 000€ au cours des 3 années précédentes.

Vous souhaitez faire des travaux dans le logement que vous louez, et vous recherchez un financement : différents prêts peuvent vous être proposés.

Le prêt avance rénovation

Instauré par la loi Climat et Résilience du 22 aout 2021, le prêt avance rénovation est un nouveau dispositif garanti par l’Etat permettant aux propriétaires de passoires thermiques, d’effectuer des travaux de rénovation énergétique. Destiné aux ménages les plus modestes et aux séniors, ce prêt hypothécaire permet de financer le reste à charge après déduction des aides possibles. 
La Banque Postale et le Crédit Mutuel sont les premiers établissements bancaires à proposer ce prêt.

Plus d’info sur ce prêt.

L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ)

L’éco-prêt à taux zéro est un prêt sans intérêt aidé par l’Etat, accessible sans condition de ressources. Il permet de financer un ensemble de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement de plus de deux ans et occupé à titre de résidence principale. 
Trois modalités sont possibles : 

• Le financement d’au moins un des travaux parmi la liste de travaux éligibles (isolation de la toiture, des murs, des fenêtres, des planchers bas, installation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, installation de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable). 

Attention ! Ces travaux sont soumis à certaines conditions de caractéristiques et performances énergétiques.

• Le financement de travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en justifiant d’une étiquette énergétique après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an sur les usages chauffage, refroidissement et production d'eau chaude sanitaire ou un gain énergétique d’au moins 35%. 
• Le financement des travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) qui fournit également les matériaux. La durée maximale des travaux est de 3 ans à compter de l’émission de l’offre de prêt.
L’éco-prêt à taux zéro est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’Etat. Le montant prêté est égal aux dépenses éligibles indiquées dans le devis, dans la limite de certains plafonds. 
Le remboursement du prêt s’effectue au maximum sur une durée de 15 ans quelles que soient les actions entreprises sauf si le bénéficiaire souhaite en réduire la durée (minimum de 3 ans). 

Pour en savoir plus : 

https://www.anil.org/eco-pret-taux-zero-travaux-economie-energie/

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19905

Louer pour l’emploi – Action logement (dispositif suspendu par Action logement)

Vous souhaitez bénéficier d’un prêt pour financer vos travaux. Action logement propose sur le territoire de Caen la mer le dispositif Louer pour l’emploi.  Il sécurise votre bien tout en vous proposant une offre de services gratuits parmi lesquels un financement à la rénovation. 
Ainsi vous pouvez bénéficier jusqu’à 15 000€ d’aide gratuite pour améliorer la performance énergétique de votre bien et jusqu’à 30 000€ d’emprunt à un taux de 1% pour financer vos travaux. 
Pour cette aide complémentaire, vous pourrez choisir votre durée de remboursement dans la limite de 15 ans et bénéficier, si vous le souhaitez d’un différé d’amortissement de 3 ans maximum. 
En contrepartie de ces aides, vous devez vous engager à louer votre bien à un loyer plafonné pendant au moins 6 ans et à le louer à un locataire certifié par Action logement pendant toute la durée du bail. 

Pour en savoir plus : 
https://louerpourlemploi.actionlogement.fr/

Prêt épargne logement

Si vous avez souscrit un Plan Épargne Logement (PEL) auprès d’une banque depuis 4 ans, vous pouvez obtenir un Prêt Épargne Logement pour financer certains travaux de réparation ou d’amélioration de votre logement. 
Pour en connaitre les modalités, n’hésitez pas à contacter votre banque ! 

Pour en savoir plus :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16142